各鎮(zhèn)人民政府,、街道辦事處，區(qū)直各單位：
《余杭區(qū)深化工業(yè)用地有機更新 加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級提升的實施意見》已經(jīng)區(qū)政府研究同意,，現(xiàn)予印發(fā),，請認(rèn)真貫徹落實。
杭州市余杭區(qū)人民政府辦公室
2024年7月3日
（此件公開發(fā)布）
余杭區(qū)深化工業(yè)用地有機更新加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級提升的實施意見
為進(jìn)一步提高土地資源節(jié)約集約利用水平,，促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展,，按照全省制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展大會和新一輪制造業(yè)“騰籠換鳥、鳳凰涅槃”推進(jìn)大會工作要求,，根據(jù)《關(guān)于推進(jìn)“工業(yè)上樓”促進(jìn)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的實施意見（試行）》（杭政辦函〔2024〕21號）以及杭州市低效用地再開發(fā)等文件精神,，結(jié)合我區(qū)實際情況，現(xiàn)就加快盤活存量工業(yè)用地,、全面推進(jìn)工業(yè)用地有機更新,，特制定本實施意見。
一,、總體要求
以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo),，全面貫徹落實黨的二十大、二十屆歷次全會和習(xí)近平總書記在浙江考察時的重要講話精神和省委省政府工作要求,，加快數(shù)字經(jīng)濟(jì)和制造業(yè)融合發(fā)展,，聚焦低效整治、創(chuàng)新強工,、招大引強,、質(zhì)量提升,，堅持提質(zhì)擴量增效，堅定不移推進(jìn)“騰籠換鳥,、鳳凰涅槃”攻堅行動,，推動余杭經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展始終走在全省前列，爭當(dāng)浙江省建設(shè)“重要窗口”排頭兵,。
二,、基本原則
（一）政府主導(dǎo)，落實方案,。建立健全政府主導(dǎo),、部門協(xié)同、市場參與的工作機制,，進(jìn)一步強化政府統(tǒng)籌和主導(dǎo)作用,，保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。依據(jù)國土空間規(guī)劃,、主體功能區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等，科學(xué)高效落實各工業(yè)區(qū)塊有機更新實施方案,，扎實推進(jìn)有機更新工作,。
（二）因地制宜，全面推進(jìn),。結(jié)合各工業(yè)區(qū)塊實際,，按照“3+N”工業(yè)用地有機更新模式，加強宣傳,，充分發(fā)揮有機更新相關(guān)政策作用,，加快推進(jìn)有機更新項目實施，按“成熟一個實施一個”的方式,，實現(xiàn)工業(yè)用地有機更新項目在各工業(yè)區(qū)塊全覆蓋,。
（三）分類指導(dǎo)，管理規(guī)范,。允許土地權(quán)利人,、國有經(jīng)濟(jì)組織或其他符合條件的市場主體參與工業(yè)用地有機更新。因地制宜,、分類處理,，充分調(diào)動社會各方積極性，創(chuàng)新性地開展工作,。健全完善履約監(jiān)管機制,，強化信息共享、相互銜接,、協(xié)同配合,，營造公平有序的土地市場環(huán)境,，促進(jìn)有機更新成果共享。
三,、主要目標(biāo)
（一）優(yōu)化城市功能形態(tài),。以“產(chǎn)城融合”為引領(lǐng)，樹立整體提升觀念,，協(xié)同做好產(chǎn)業(yè),、環(huán)境與服務(wù)配套，統(tǒng)籌生產(chǎn),、生活,、生態(tài)布局，大力實施供地與供樓相結(jié)合的空間保障方式,，打造“形態(tài)好,、功能優(yōu)”的都市型工業(yè)，推動存量工業(yè)用地有效盤活,，產(chǎn)業(yè)空間供給得到有效增加,。力爭到2026年有機更新工業(yè)用地5000畝，改擴建產(chǎn)業(yè)空間600萬平方米,。
（二）提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量,。深入推進(jìn)制造業(yè)質(zhì)效變革和特色集群培育工程，打造以技術(shù),、標(biāo)準(zhǔn),、品牌、服務(wù)為核心的質(zhì)量優(yōu)勢,，全面提升余杭制造的品牌美譽度,、市場占有率。強化企業(yè)創(chuàng)新主體地位,，推動各類創(chuàng)新要素向企業(yè)集聚,，提升企業(yè)創(chuàng)新效率。嚴(yán)格執(zhí)行產(chǎn)業(yè)空間使用標(biāo)準(zhǔn),，加強項目準(zhǔn)入管理,，提高工業(yè)用地畝均產(chǎn)出效益。力爭到2026年新增規(guī)模工業(yè)企業(yè)150家,，全員勞動生產(chǎn)率達(dá)到36.5萬元/人以上,。
（三）推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。打造發(fā)展快,、效益高,、更集聚的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，積極招引高端裝備,、新一代信息技術(shù),、新能源,、新材料、生命健康,、航空科技等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè),、先進(jìn)制造業(yè)項目落地。推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)高端化,、智能化,、綠色化發(fā)展，形成標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)鏈和先進(jìn)制造業(yè)集群,，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)迭代升級,。到2026年，列入提升計劃的300畝以上工業(yè)功能區(qū)工業(yè)產(chǎn)值年均增長6%以上,；制造業(yè)投資年均增長15%以上,；規(guī)上制造業(yè)企業(yè)研發(fā)經(jīng)費占營業(yè)收入比重超過3.8%；規(guī)上工業(yè)畝均稅收年均增長4%以上,，畝均稅收低于5萬元的規(guī)上工業(yè)企業(yè)依法依規(guī)實現(xiàn)動態(tài)清零,。
四、實施范圍
（一）全區(qū)已完成區(qū)級審核的工業(yè)區(qū)塊,，特別是其中土地利用效率低的區(qū)塊,。
（二）符合單元詳規(guī)但不在集聚區(qū)內(nèi)的零星工業(yè)用地。
五,、推進(jìn)模式
加強政府對工業(yè)用地的統(tǒng)籌管理，發(fā)揮企業(yè)自主能動性,，積極吸引社會資本和優(yōu)質(zhì)運營商參與,，以“優(yōu)審批、重內(nèi)容,、強監(jiān)管”為原則,，根據(jù)工業(yè)用地不同規(guī)模效益，推動3條開發(fā)路徑,，采取“N”種細(xì)分方式,，充分發(fā)揮各平臺、鎮(zhèn)街主導(dǎo)作用,，依照“因地制宜,、分類指導(dǎo)、有序推動,、規(guī)范管理”的方針,，迭代推動工業(yè)用地有機更新。
（一）政府主導(dǎo)改造,。對低效閑置,、列入征遷計劃或未來科技城,、良渚新城、余杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等范圍內(nèi)適合承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的工業(yè)地塊,，實施征遷后利用國有公司資金,、人才、管理等優(yōu)勢,，建設(shè)工業(yè)綜合體,。
1.貨幣安置。重點規(guī)劃整片有機更新的區(qū)域?qū)嵭薪y(tǒng)征統(tǒng)遷,，貨幣安置相關(guān)程序,、條件、價格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。
2.產(chǎn)權(quán)置換,。從保障現(xiàn)有企業(yè)發(fā)展和政府資金成本考慮，可采用產(chǎn)權(quán)置換方式,，由國有公司建設(shè)產(chǎn)業(yè)用房后,，根據(jù)征遷補償協(xié)議予以置換。
（二）企業(yè)自主改造,。支持宗地企業(yè)利用現(xiàn)有土地,、廠房進(jìn)行工業(yè)用地有機更新。企業(yè)滿足自身生產(chǎn)需求后的一定比例產(chǎn)業(yè)空間,，鼓勵用于引培優(yōu)質(zhì)企業(yè),，確因產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展需要，根據(jù)低效用地再開發(fā)相關(guān)文件精神,，經(jīng)論證并批準(zhǔn)后可將不超過提容部分建筑面積的45%,，按每幢（單元）不小于3000平方米或每層不小于1000平方米分割轉(zhuǎn)讓，其中配套建設(shè)的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施不得分割轉(zhuǎn)讓,。
（三）社會資本參與改造,。鼓勵國有公司和“鏈主”企業(yè)、行業(yè)龍頭企業(yè),、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商等市場主體參與工業(yè)用地有機更新,，并簽訂出讓合同補充協(xié)議及履約監(jiān)管協(xié)議，約定項目驗收通過后產(chǎn)權(quán)分割比例,，按單一產(chǎn)權(quán)分割登記,。
六、政策舉措
（一）突破發(fā)展限制,，積極鼓勵探索,。在不違反國土空間規(guī)劃上位剛性管控要求的前提下，允許符合詳細(xì)規(guī)劃的用地范圍實施再開發(fā),，建筑退距可按改造后不低于現(xiàn)狀的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審查,；鼓勵綠地統(tǒng)籌集中布置,，單宗地塊綠地率可不作要求；停車配建標(biāo)準(zhǔn)要綜合考慮產(chǎn)業(yè)類型,、產(chǎn)業(yè)形態(tài),、產(chǎn)業(yè)功能等因素，分類確定配建標(biāo)準(zhǔn),，具體由建設(shè)主管部門另行制定,。對經(jīng)批準(zhǔn)實施有機更新的項目，鼓勵在符合詳規(guī)前提下提高開發(fā)強度,。
（二）優(yōu)化項目審批,，強化全程監(jiān)管。圍繞“最多跑一次”改革,，進(jìn)一步精簡工業(yè)用地有機更新項目的審批環(huán)節(jié),，開展部門并聯(lián)審批，縮短審批流程,，切實提高審批效率,，原則上有機更新新建項目需在經(jīng)批準(zhǔn)后3個月內(nèi)開工。完善工業(yè)用地一二級市場監(jiān)管體系,，土地交易申報價格比標(biāo)定地價低20%以上的,，支持屬地平臺、鎮(zhèn)街行使土地使用權(quán)的優(yōu)先收購權(quán),，放棄優(yōu)先收購權(quán)的,，須報經(jīng)區(qū)工業(yè)用地有機更新領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓前,，受讓人須與屬地平臺,、鎮(zhèn)街簽訂履約監(jiān)管協(xié)議，約定地塊產(chǎn)出指標(biāo),。
（三）推動低效整治,，加快騰籠換鳥,。積極開展“畝均論英雄”工作,，落實用地、用能,、排污,、金融、財政等資源要素供給價格和方式實行差別化政策,，依法依規(guī)加大資源要素差別化配置政策執(zhí)行和整治淘汰力度,。經(jīng)司法拍賣或破產(chǎn)清算的工業(yè)用地，應(yīng)按合同約定的規(guī)劃條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè),，支持屬地政府將其納入“標(biāo)準(zhǔn)地”管理簽訂履約監(jiān)管協(xié)議,；擬實施再開發(fā)的,，在符合規(guī)劃前提下，可重新核發(fā)規(guī)劃條件,，簽訂出讓合同補充協(xié)議及履約監(jiān)管協(xié)議,，重新約定開竣工期限。
（四）支持并宗開發(fā),，用好零星土地,。相鄰工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變土地用途的前提下可以并宗再開發(fā),，并簽訂出讓合同補充協(xié)議及履約監(jiān)管協(xié)議,，規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)、投入產(chǎn)出要求可統(tǒng)籌平衡,；涉及不同主體并宗再開發(fā)的,，建成后可按約定進(jìn)行分割登記；涉及不同權(quán)利性質(zhì),、使用年限的,，可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)，按規(guī)定補繳土地價款,，并辦理不動產(chǎn)登記,。對有機更新涉及的邊角地、夾心地,、插花地等零星用地,，經(jīng)規(guī)劃資源部門組織論證后明確不具備單獨開發(fā)條件的，按規(guī)定批準(zhǔn)后,，可單獨出具規(guī)劃條件,，也可與相鄰地塊一并出具規(guī)劃條件，并按協(xié)議方式辦理供地手續(xù),。
（五）支持續(xù)期開發(fā),，鼓勵“飛地”入園。工業(yè)用地使用權(quán)期限屆滿的,，在符合規(guī)劃,、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)實施再開發(fā)的,，可按最長不超過30年續(xù)期,，以協(xié)議方式辦理有償使用手續(xù)，并簽訂出讓合同補充協(xié)議及履約監(jiān)管協(xié)議,。工業(yè)區(qū)塊外的零星工業(yè)用地原則上不得續(xù)期,。鼓勵工業(yè)區(qū)塊外工業(yè)用地通過置換方式向區(qū)塊內(nèi)集中集聚。采取“以地?fù)Q地”方式的，以協(xié)議方式辦理置換地塊出讓手續(xù),，并簽訂出讓合同及履約監(jiān)管協(xié)議,，原地塊建設(shè)用地使用權(quán)由政府收回，可采取先建設(shè)后騰退的模式,，確保生產(chǎn)平穩(wěn)過渡,；采取“以地?fù)Q房”方式的，可以協(xié)議方式辦理置換手續(xù),。鼓勵將農(nóng)村地區(qū)低效用地復(fù)墾后產(chǎn)生的指標(biāo)“飛地”入園,，實現(xiàn)要素互換共享、收益互利共贏,。
（六）允許分割轉(zhuǎn)讓,，鼓勵存量置換。工業(yè)用地原則上不得分割轉(zhuǎn)讓,。對“標(biāo)準(zhǔn)地”政策實施以前的工業(yè)區(qū)塊內(nèi)的存量低效工業(yè)用地,，在符合國土空間規(guī)劃、具備獨立分宗條件和獨立使用功能,，且確保不改變土地用途,、符合節(jié)約集約利用原則的前提下，按規(guī)定批準(zhǔn)后,，可分割轉(zhuǎn)讓實施再開發(fā),，并簽訂出讓合同補充協(xié)議及履約監(jiān)管協(xié)議，重新約定開竣工期限,。因?qū)嵤┢瑓^(qū)統(tǒng)籌再開發(fā)需要,，存量集體建設(shè)用地之間、國有建設(shè)用地之間以及集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地之間,，可按照“面積相近或價值相當(dāng),、雙方自愿、憑證置換”原則,，由建設(shè)用地使用權(quán)人簽訂置換協(xié)議,，按規(guī)定批準(zhǔn)后，由規(guī)劃資源部門辦理登記手續(xù),；其中涉及集體建設(shè)用地的,，需經(jīng)所在地集體經(jīng)濟(jì)組織同意、鎮(zhèn)街審核,。
（七）完善功能配套,，推動產(chǎn)城融合,。鼓勵地下空間統(tǒng)一建設(shè)開發(fā),，實施區(qū)域整體形象提升，增加建筑紅線退讓,，提升道路建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),，實施通信網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化,、排污設(shè)施改造、能源供應(yīng)保障等基礎(chǔ)設(shè)施改造項目,，提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)承載能力,。合理提高工業(yè)項目中的生活配套設(shè)施建設(shè)用地占比，保障宿舍型租賃住房供給,，更好滿足職工居住需求,，打造品質(zhì)園區(qū)。
（八）推進(jìn)共建運營,，打造優(yōu)質(zhì)園區(qū),。發(fā)揮市場主體和政策撬動作用，探索“零運營費用,、爭獎勵資金,、享績效分成”的共建運營模式，鼓勵優(yōu)質(zhì)運營商整租產(chǎn)業(yè)空間,，打造總部樓宇,、小微園區(qū)、孵化器,、眾創(chuàng)空間等載體,，約定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、運營目標(biāo),、年度任務(wù)及績效考核,，“包產(chǎn)到園、多勞多得”,，提升運營積極性,、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚、優(yōu)化園區(qū)服務(wù),，爭取面上獎勵政策,，并視年度運營績效考核情況兌現(xiàn)相應(yīng)獎勵。
七,、保障措施
（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo),。成立由區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)任雙組長,，分管副區(qū)長及相關(guān)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)任副組長,，區(qū)直有關(guān)部門和平臺負(fù)責(zé)人為成員的余杭區(qū)工業(yè)用地有機更新領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌,、指導(dǎo)全區(qū)存量工業(yè)用地有機更新工作,。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在區(qū)經(jīng)信局，由分管副區(qū)長任辦公室主任,，制定相關(guān)內(nèi)部工作流程,，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作。相關(guān)平臺,、鎮(zhèn)街成立相應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu),，落實主體責(zé)任，健全工作機制,，全面推進(jìn)工業(yè)用地有機更新工作,。
（二）加強方案引領(lǐng)。堅持科學(xué)合理的功能劃定,，優(yōu)化工業(yè)用地空間布局,，根據(jù)各工業(yè)區(qū)塊有機更新實施方案，劃定有機更新的重點區(qū)域及一般區(qū)域,，明確有機更新的實施范圍,、產(chǎn)業(yè)定位、更新模式,、開發(fā)時序等,，指導(dǎo)推進(jìn)工業(yè)用地有機更新工作。各平臺,、鎮(zhèn)街應(yīng)明確功能定位,，按照有機更新實施方案推進(jìn)有機更新工作。工業(yè)用地有機更新應(yīng)納入新一輪國土空間規(guī)劃詳規(guī)體系,。
（三）加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào),。按規(guī)定比例計提土地出讓金收入作為專項經(jīng)費，重點用于盤活工業(yè)用地,、企業(yè)整治提升及產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設(shè)施建設(shè)等,。探索研究工業(yè)用地有機更新的數(shù)字化多跨場景應(yīng)用。各平臺,、鎮(zhèn)街作為工業(yè)用地有機更新申報及實施主體,，按年度上報轄區(qū)內(nèi)有機更新計劃，結(jié)合實際情況確定涉及地塊的更新模式并推進(jìn)落實,，履行相關(guān)責(zé)任義務(wù),，對有機更新進(jìn)行全流程監(jiān)管，做好企業(yè)安置等工作,。區(qū)級有關(guān)部門及平臺,、鎮(zhèn)街要落實各司其責(zé)的推進(jìn)機制，確保各項工作責(zé)任落到實處,，切實推進(jìn)工業(yè)用地有機更新工作,。
（四）加強改革創(chuàng)新,。堅持解放思想、與時俱行,、實事求是，深入推進(jìn)有機更新試點改革創(chuàng)新,。建立健全試點容錯免責(zé)機制,，探索建立重大改革創(chuàng)新容錯備案制度，各平臺,、鎮(zhèn)街,、國有公司要大膽探索、勇于實踐,、擔(dān)當(dāng)作為,，根據(jù)各地實際情況創(chuàng)新有機更新模式，因地制宜做好工業(yè)用地有機更新提升改造,。
（五）加強考核激勵,。區(qū)工業(yè)用地有機更新領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要制定工作計劃、年度目標(biāo),，結(jié)合數(shù)字化手段認(rèn)真開展工業(yè)用地有機更新績效評估,，強化對各平臺、鎮(zhèn)街工作考核,，確保該項工作積極穩(wěn)妥,、規(guī)范有序推進(jìn)。實行存量工業(yè)用地盤活與新增建設(shè)用地指標(biāo)相掛鉤制度,，按存量與增量5:1比例獎勵平臺,、鎮(zhèn)街新增工業(yè)用地指標(biāo)。
（六）加強宣傳引導(dǎo),。區(qū)級有關(guān)部門和各平臺,、鎮(zhèn)街要通過多種形式，總結(jié)推廣先進(jìn)經(jīng)驗和典型做法,，廣泛宣傳存量工業(yè)用地有機更新工作,，營造良好的輿論環(huán)境和社會氛圍。同時要優(yōu)化完善各項工作機制和政策舉措,，促進(jìn)工業(yè)用地有機更新朝著更加科學(xué)健康方向推進(jìn),，盡快形成產(chǎn)業(yè)集聚、配套完善,、宜業(yè)宜居的良好局面,。
八、附則
（一）各實施主體要對存量工業(yè)用地有機更新項目有關(guān)審批材料的真實性,、合法性負(fù)責(zé),。對任何采取欺騙,、隱瞞手段騙取審核同意的，依法撤銷相應(yīng)權(quán)證并追究相關(guān)人員責(zé)任,。
（二）本實施意見自2024年8月10日起施行,，有效期至2026年12月31日，由區(qū)經(jīng)信局,、市規(guī)劃資源局余杭分局牽頭組織實施,。
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